Деньги в бетоне: что нужно знать про инвестиции в недвижимость

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Деньги в бетоне: что нужно знать про инвестиции в недвижимость». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Готовый отчет об оценке должен соответствовать всем требованиям Федерального закона от 29.07.98 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки №1,2,3 (ФСО №1, ФСО № 2, ФСО №3), утвержденных приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.07 г. № 297, 298, 299.

Самый надежный актив в нашей стране

По результатам опроса ВЦИОМ популярнее инвестиций в недвижимость только банковские депозиты. Их предпочли 23% россиян, против 18% выбравших недвижимость.

То, что большая часть людей в нашей стране выбирает недвижимость в качестве объекта для инвестиций – логично. Выбирая недвижимость, люди вкладывают свои деньги в реальные, осязаемые объекты. Они ожидают, что недвижимости сопутствуют низкие риски, она будет расти в цене, как минимум выше инфляции, а генерируемый «пассивный» доход будет стабильным.

Инвестиции в недвижимость кажутся людям простыми и понятными:

• купил – сдал в аренду и получаешь стабильный доход;
• купил дешевле – перепродал дороже и получил доход;
• купил – отдал в управление, получаешь стабильный «пассивный» доход.

Чтобы определить рыночную стоимость коммерческой недвижимости, специалисты выполняют комплексный и многоуровневый анализ с учетом множества факторов. Процедура оценки проводится поэтапно.

1. Первый этап включает переговоры заказчика с оценщиком. Это необходимо для заключения договора о сотрудничестве. На данном этапе ставятся задачи, обсуждаются возможные трудности, а также учитывается взаимный интерес. Касаемо договора об оценке, в ст. 10 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что документ должен быть заключен в письменной форме и не требует нотариального удостоверения.
2. Второй этап – предоставление заказчиком пакета документов для проведения анализа. После ознакомления с перечнем, специалист может сократить или расширить список необходимых бумаг.
3. Третий этап предполагает визуальный осмотр коммерческой недвижимости. Специалист выезжает на место, фотографирует и составляет акт осмотра. В случае, когда доступ к объекту ограничен, например, в процессе судопроизводства, заказчик вправе отказать оценщику в проведении этой процедуры.
4. Заключительный этап – составление отчета на основании полученных данных.

Мы подготовили много полезных публикаций, посвященных приобретению и использованию коммерческих объектов. Из них вы узнаете:

• Можно ли жилую недвижимость перевести в коммерческую и как грамотно осуществить перепланировку?
• Как найти удачный объект и есть ли смысл вкладывать деньги в его строительство?
• Какие налоги обязан оплачивать собственник?
• Как правильно воспользоваться доверительным управлением?

• В IV квартале 2021 года уровень арендных ставок на торговые помещения в ТЦ остался в прежнем ценовом диапазоне относительно предыдущего квартала. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года, ставки аренды снизились под влиянием мер по предотвращению пандемии и экономического кризиса. Во II квартале 2021 года они сократились на 25% относительно границ диапазонов базовой арендной ставки для якорных арендаторов и операторов торговой галереи с небольшой площадью помещений по сравнению с прошлым годом и I кварталом текущего года. Максимальные базовые ставки аренды, несмотря на определенное снижение, также приходятся на помещения в зоне фуд-корта, предприятия общественного питания и для «островной» торговли в действующих проектах с высоким трафиком и могут достигать 120 тыс. руб./кв. м/год. Минимальные ставки аренды устанавливаются на помещения площадью более 2 000 кв. м для якорных арендаторов.

О коммерческой недвижимости

При правильной стратегии инвестирования коммерческая недвижимость будет гораздо более прибыльной, чем жилая. Доходность вложений может достигать 9-13% годовых против 4-6% соответственно.

Инвестиции в коммерческую недвижимость начали набирать популярность только последние 5-10 лет. Почему так поздно, спросите вы? Во-первых, размер вложений может измеряться миллиардами (крупные офисные центры, гостиницы, склады).

Во-вторых, вложения в жилье более понятны частным предпринимателям – банально за счет накопленного опыта и хорошо изученного рынка.

В коммерческой недвижимости нет «элитки» как таковой, здесь мы говорим о крупных инвестициях в качественные офисные блоки и склады (активы с высокой доходностью и соответствующими рисками), стрит-ритейл (более умеренные доходность и риски) и гостиничные номера (долгосрочная окупаемость и стабильная доходность).

С моей точки зрения, наиболее востребованными являются офисы в ходовых локациях и торговые помещения в стрит-ритейле. Вложить средства в коммерческие объекты можно несколькими способами:

1. Приобрести объект с целью его дальнейшей продажи/сдачи в аренду;
2. Приобрести готовый арендный бизнес (ГАБ);
3. Купить паи/доли в ПИФах.

У каждого варианта – своя специфика, инвестор выбирает тот, который соответствует возможностям.

Как достичь максимума

• Определяемся с суммой инвестиций. Для высокодоходных объектов можно воспользоваться кредитным плечом.
• Обозначаем конечную цель инвестиций: покупаете ли вы помещение для последующей продажи/сдачи в аренду или готовый арендный бизнес – в зависимости от этого вы будете строить финансовую модель.
• Оцениваем приемлемую для инвестора степень риска, сроки инвестирования, ожидания по окупаемости.
• Ищем объект – сами (если глубоко знаем рынок) или обращаемся к консультантам. Для выбора оцениваем локацию, инфраструктуру, состояние объекта.
• Проводим due diligence.
• Структурируем сделку.
• Управляем объектом: сами или привлекаем профессиональную управляющую компанию.
• Получаем доход. Следим за тенденциями рынка, при необходимости делаем реновацию, меняем концепцию.

Чтобы не разочароваться, запаситесь терпением. Даже самые ликвидные объекты недвижимости обычно окупаются долго, зато при грамотной стратегии инвестирования результаты вас непременно порадуют.

Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость

На недвижимость всегда есть спрос, но не в каждый объект выгодно вкладывать деньги. Разберёмся, какие достоинства и недостатки имеют инвестиции в недвижимость.

Плюсы

• Стабильность. Жилые и коммерческие помещения при правильном подборе пользуются спросом.
• Пассивный доход. Чтобы получать прибыль с купленной квартиры, не нужно много усилий.
• Минимальные риски. Даже в кризис недвижимое имущество реально продать или сдать в аренду.
• Рост цены. На недвижимость не влияет инфляция, как и на золото. Стоимость только увеличивается.
• Многовариантность инвестиций. Есть разные варианты, как получить прибыль: сдавать посуточно или на долгий срок, перепродать, разделить на мелкие сегменты и другие.

Минусы

• Высокая стоимость. На покупку недвижимости нужна внушительная сумма.
• Долгая окупаемость. Недвижимое имущество начнёт приносить доход сверх стоимости через 5–10 лет.
• Дополнительные расходы. Сюда входят коммунальные услуги, капитальный ремонт и налог 13% от суммы сделки.

Покупка жилья на этапе строительства. Плюс — если купите недвижимость на этапе котлована, вы сэкономите до 30% среднерыночной стоимости жилья. Минус — нужно ждать завершения строительства. Также у некоторых застройщиков в ДДУ может быть указано, что при продаже необходимо разрешение застройщика на переуступку. В редких случаях застройщик вообще может отказать в своем согласии на переуступку.

Перепродажа земельного участка. Плюс — нужно лишь приобрести участок и дождаться повышения рыночной цены. Земля не требует дополнительных вложений и ухода. Минус — иногда ждать нужно годами.

Покупка жилья в плачевном состоянии. Плюс — большая прибыль. Вы приобретаете жильё дешево, вкладываете в ремонт от 200 000 рублей и продаёте в 2 раза дороже. Минус — на поиск и ремонт такой квартиры уходит много времени.

Инвестиции в недвижимость: заключение

• Недвижимость остаётся одной из наименее рискованных сфер для инвестирования.
• Инвестиции в недвижимость — это не только вложения в квартиры, но и в землю, коммерческие объекты, парковочные места. Наибольшую прибыль получают от покупки новостроек.
• Есть два основных способа инвестирования в недвижимость: сдача в аренду или перепродажа с наценкой. Оба способа имеют плюсы и минусы. Перед выбором учтите стартовый капитал и цели инвестиции.
• Можно увеличить стоимость недвижимости в разы следующими способами: разделение на студии, перепланировка, достройка, ремонт и перевод жилого помещения в нежилой фонд.

Основные факторы, на которые следует обратить внимание при выборе объекта инвестирования, — перспективность локации проекта (что могут открыть в районе в ближайшее время), его транспортная доступность, обеспеченность объектами инфраструктуры и сами характеристики комплекса (архитектура, дизайн общественных пространств, благоустройство придомовой территории и т. д.). И если последние могут быть рассмотрены по остаточному принципу, то та же близость к метро/остановкам общественного транспорта, наличие магазинов, школ и детских садов в районе всегда подкупают и будут востребованными.

Важную роль также играет и планировка квартиры. «Для сдачи в аренду, к примеру, наиболее оптимальным вариантом может быть студия, функциональная однокомнатная квартира или одно- и двухкомнатные квартиры евроформата с объединенными зонами кухни и гостиной», — рассказывает Игорь Сибренков.

Апартаменты, в среднем, на 10–20% дешевле, чем квартиры с аналогичными характеристиками. Разница обусловлена юридическим статусом апартаментов: чисто формально это нежилые помещения. Поэтому застройщик, с одной стороны, не должен менять назначение земельного участка для возведения жилья, а с другой, не обязан строить внутреннюю инфраструктуру. Отчасти это недостаток апарт-комплексов, однако сегодня девелоперы все чаще предусматривают социальные объекты даже в таких проектах.

«В самом выигрышном положении оказываются покупатели апартаментов в комплексах смешанного типа, где продаются оба формата недвижимости: они будут иметь доступ ко всей инфраструктуре. Сдавать такие апартаменты можно по той же цене, что и квартиры, но вход в проект (цена лота – прим. ред.) будет заметно ниже», — отмечает генеральный директор УК «Развитие» Игорь Козельцев.

На рост популярности апартаментов у инвесторов сейчас влияет и активное обсуждение их «правовой амнистии» на уровне Правительства РФ: с начала года спрос на этот вид недвижимости уже вырос на 15%. Такие цифры приводит директор по продажам жилой недвижимости AFI Development Федор Ушаков, который также подчеркивает, что если закон о приравнивании апартаментов к жилым помещениям будет все же принят, спрос на них в краткосрочной перспективе увеличится еще на 30–40%. «Следствием станет удорожание этих лотов, в том числе и за счёт \»вымывания\» с рынка самых дешевых вариантов. В результате их стоимость может вырасти на 25–30%», — дополняет Ушаков.

Соотнесите понятия (1-4) с правильными определениями (А-D). Каждому понятию соответствует только одно определение

Перетащите соответствующий вариант из левого столбца в правый

1 Кэшбэк

2 Грейс-период

3 Овердрафт

4 Кредитный лимит

A Сумма, в пределах которой банк готов предоставить клиенту кредит для оплаты товаров и снятия наличных

В Вид потребительского кредита, представляющий собой, по сути, перерасход по дебетовой карте

С Период беспроцентного пользования денежными средствами по кредитной карте клиента при условии полного погашения задолженности в установленные банком сроки

D Возврат части денег, которые вы потратили при оплате покупки банковской картой

Ответ:

Кредитный лимит

A Сумма, в пределах которой банк готов предоставить клиенту кредит для оплаты товаров и снятия наличных

Овердрафт

В Вид потребительского кредита, представляющий собой, по сути, перерасход по дебетовой карте

Грейс-период

С Период беспроцентного пользования денежными средствами по кредитной карте клиента при условии полного погашения задолженности в установленные банком сроки

Кэшбэк

D Возврат части денег, которые вы потратили при оплате покупки банковской картой

Защита прав потребителей финансовых услуг — Что делать, если ваши права нарушены 3 вопроса

Вклады в закрытые паевые инвестиционные фонды (ПИФы)

Покупка паев — идеальный выход для тех, кто хочет инвестировать в коммерческую недвижимость, но при этом хочет избежать ненужных рисков. Вклады в закрытые паевые инвестиционные фонды характеризуют стабильная прибыль, низкий порог вхождения и возможность делать вложения в крупные объекты (ТЦ, БЦ, МФК и пр.). Условием является покупка паев, специальных долей имущества ПИФа — от самого инвестора требуется только выбрать актив и заниматься управлением объекта после покупки. При этом экономится немало средств, т.к. не требуется уплата налогов и всех расходов на эксплуатацию помещения.

Приобрести пай в ПИФе может практически любой инвестор — сумма вложений здесь начинается от 1 миллиона руб. А доходность с такого вложения достигает 12-13% годовых. Конечно, некоторые риски присутствуют и в этом случае, но зависят они в основном от самого управляющего капиталом и его знания рынка недвижимости. Важно учитывать такие моменты, как экономическая ситуация на рынке, сезонность, наличие кризисных моментов, курс валют и т.д.

Фондовый рынок США стагнирует, а Китай может вырасти

Что касается зарубежных фондовых рынков, то эксперты БКС ожидают мировой рецессии. По их мнению, американские рынки могут не показывать роста некоторое время (вследствие роста ключевой ставки ФРС). А вот в Китае ситуация другая, поэтому специалисты положительно рассматривают фондовый рынок Поднебесной. Так что в текущих условиях их позиция такова: в американских компаниях риска больше, в китайских меньше, а ценные бумаги отечественных эмитентов сильно перепроданы и могут показать больший рост.

Многие российские инвесторы с интересом смотрят в сторону развивающихся рынков. Однако в связи с ограничениями, для россиянина доступ к акциям зарубежных компаний, даже дружественных стран, ограничен двумя возможностями: либо покупать акции, которые торгуются на питерской бирже (а выбор там небольшой — преимущественно компании из Китая или Гонконга), либо прямо инвестировать в интересные компании на развивающихся рынках. БКС предлагает своим клиентам такую возможность, но это всегда точечная, не массовая история. Например, недавно ее клиенты покупали акции индийской компании, которая развивала онлайн-образовательный проект; был опыт покупки ценных бумаг израильской IT-компании.

— С точки зрения инфраструктуры, такой точечный заход в определенные компании — непростая процедура, но у нас получается. Поэтому мы одни из немногих в России предлагаем такую возможность нашим клиентам. Но, повторюсь, в условиях кризиса крайне рискованно покупать акции малоизвестных компаний на развивающихся рынках, — предупреждает Аркадий Ращектаев.

А еще напоминает тем, кто настойчиво хочет хранить деньги не в России и работает с зарубежными брокерами: желательно делать это в дружественной юрисдикции (например, у БКС есть «дочка» с юрисдикцией в Дубае), а не у американских брокеров.

Как выбрать подходящее помещение

Все зависит от конкретного запроса и задач инвестора. Однако есть основные факторы, определяющие выбор:

Локация и перспектива застройки. При ее анализе стоит оценить пешеходный и автомобильный трафик, удаленность от метро и остановок общественного транспорта, плотность жилого массива и его платежеспособность.

Инвестору стоит уделить отдельное внимание планам по развитию района — изучить ближайшие перспективы его застройки. К примеру, если рядом планируется строительство крупного ТПУ или открытие новой станции метро — здесь появятся дополнительные объемы коммерческих площадей. Следовательно, это приведет к росту конкуренции и перенасыщению рынка. Из плюсов: увеличится пешеходный трафик, повысится арендная ставка и продажная стоимость помещения.

Общий объем коммерческих площадей в проекте. Зачастую соседние пустующие помещения становятся прямыми конкурентами и вынуждают всех собственников снижать ставки аренды, если комплекс перенасыщен коммерческими метрами.

Технические параметры. Желательно выбрать помещение, подходящее как можно более широкому спектру арендаторов. Важно обращать внимание на такие параметры, как планировка, высота потолков, наличие витрин для привлечения покупателей и, по возможности, дополнительного входа для них, наличие зоны для разгрузки/погрузки, достаточной электрической мощности. Часто начинающие инвесторы игнорируют такие нюансы, но они важны. Все эти факторы будут сильно влиять как на ставку аренды, так и на время экспозиции помещения (простаивание без арендаторов).

До покупки инвестору следует провести анализ указанных выше ключевых факторов и дополнить картину данными по конкурентному окружению с аналогичными арендными ставками. В совокупности это поможет определить потенциальный размер дохода от сдачи помещения в аренду, так называемого арендного потока.

Похожие записи:

• Как выбрать оборудование для грузового шиномонтажа
• Государственное социальное обслуживание
• Ип работает без печати как подтвердить документально